そらまめの正直マンションブログ

住宅購入はHIPHOPです。リアルに書きます。

質問箱：溝の口で検討している渋谷通勤夫婦（予算5,000万）

質問箱は一年で消えてしまうようなので頑張って回答したものは残していこうと思います。

 

今回の質問はこちら。

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私の回答はこちら。

 

↓

 

ご質問ありがとうございます。

渋谷勤務であれば東横線、田園都市線以外にも選べそうなもののこの辺で探している人は他の路線に移るハードルが高い印象がありますので、その観点で言うと溝の口はありだと思っています。
和光市や武蔵浦和なら乗換無しで30分ですし良いマンションもありますよと言うのは簡単ですが、少々乱暴な気がしましたので今回は溝の口に絞って回答いたします。
（大前提として地元民ではなく東急沿線も詳しくないですが、私が感じた印象を参考までに捉えていただけると幸いです。）
 
通勤時間や駅前の商業施設の充実度などスペックだけ見れば不満はない印象ですので、懸念があるとすれば別の要因かと思い早速今日（2021/11月）現地を見てきました。

 

溝の口は二子玉川、たまプラーザ、武蔵小杉のおしゃれトライアングルの中央に位置していますが、どの街よりもマンションの坪単価は安い傾向にあります。
溝の口はおしゃれ感、キラキラ感、清潔感が(ほぼ)無く、住民層も他の街とは全く異なる印象です。
これは定量的に比較できるスペック以外の要因がマンション価格に影響を与えていることが顕著にわかる事例と私は理解しています。（地ぐらいとも言うかもしれません。）
そこがご自身で気にならなければ選択肢としてはかなりアリなのではと思います。
 
質問内容にお子様のことが書いていませんでしたが、ファミリー目線で探しているのか、夫婦のみで探しているのかによって街選びはかなりのかなり違ってくると思っていますが、一応どちらの場合でもいいように回答します。
 
前置きが長くなりましたが、溝の口で予算5000万以下で探すなら次のマンションが良いのではないかと思いました。
・パークシティ溝の口（大規模・三井・駅近・築38年）
・メイフェアパークス溝の口（大規模・JV・駅遠・築20年）
・ザ・タワーパークス田園都市溝の口（大規模(タワー)・JV・駅遠・築15年）
 
もちろん予算が伸びるのであればもう少し選択肢はありますが、郊外マンションを買う際の鉄板中の鉄板は駅力×大規模×ブランドとなります。
 
今回あえて駅遠マンションも含めていますが、駅力のあるエリアで駅近を希望するのは修羅の道ですので、自分がどういう選択をしようとしているのか整理する意味も含めてぜひ現地に行かれた際は見ていただきたいと思います。
また、駅近を希望されていますので南口の坂上にあるようなマンションは対象外にしています。
 
まずパークシティからですが、ヨーカドー隣接、駅近、住戸によっては抜け感あり、わちゃわちゃ感が薄まる立地と溝の口の中では一等地と言ってもいいのではないかと感じました。
街並みや駅距離も相まってプラウドタワー川口クロスと似たような立地に感じましたね。
築古×板マンですので団地感はありますし、見た目の古さも感じるものはあります。

バルコニーも今どきのような奥行たっぷりでもなければガラス手摺でもありません。オートロックでエレベーターはありますが、（宅配ボックスは棟による？）現地を見た際に住むイメージが湧くのか要確認でしょう。
逆に言うとここのマンションを買う判断が出来なければ、エリアを広げるか駅距離を譲るかのどちらかになります。
 
(管理に言及すると怒られそうですが)パークシティを検索すると管理について色々な記事が出てきますし公式HPもあり更新頻度も高めです。
大規模修繕も実施している最中でしたし植栽も手入れしている所を見かけました。ちらっとしか見えませんでしたがゴミ置き場もきれいそうでした。
もちろん長期修繕計画等々しっかり確認する必要はあるものの、修繕積立金も値上げされているようですし管理良好といえるマンションではないかと感じました。（駐車場は機械式でしたが）


個人的に気になったのはヨーカドー隣接が故に、ヨーカドーの敷地とマンションの敷地に境界がなく誰でも出入り出来てしまう点です。
すぐ近くはにぎやかな商業エリアで変なおじさんもたっぷり行き交う場所ですので、関係ない人が入ってくる可能性はあるかなと思いました。（ヨーカドーの入り口に警備員らしき人がいたのは少し安心材料）
あとパークシティは全部で12棟構成ですが、間に挟まれるK棟やL棟の下層階は日当たりが少々気になりそうです。棟によってかなり違うためここは内見の際にしっかり確認しておきたいポイントかなと思います。
 
もしパークシティを見て「ちょっと合わないかな…」という場合にはぜひザ・タワーパークス田園都市溝の口を見てください。
このマンションを見て「住みたい」と思えれば、駅距離(立地)よりマンション自体を優先して選んでよいと思います。
（溝の口は少々特殊で駅近に板マンがあり、駅遠にタワマンがあるのでこの比較ができますが通常逆かと思います。）


現在の売り出しを見ると予算を超えますが、2~5階くらいの低層で狭め3LDKであればもしかしたら5000万以下で出てくるかも？しれません。かなり住戸が限定されるので実現性は低いですが...
ただザ・タワーパークス田園都市溝の良いところは敷地面積にゆとりがあるので低層住戸でも通行人や近隣戸建てとこんにちは状態にならないことです。
敷地面積の中にはほぼマンションの住人しかいないので窓を開けて生活することもできるかもしれません。
 
一番実現性が高いのはメイフェアパークスですが、線路を挟んだ南側になるので若干ハードルがあがります。
また敷地面積がかなり広いため表記上の徒歩分数以上に距離があるのはネックですね。
専有面積は広めですので同じ予算の中では一番広い部屋を買うことができそうです。

 
ここまでの内容をまとめると
①パークシティの中古を買うor売り出しを待つ→パークシティが無理なら駅距離を妥協して②ザ・タワーパークスかメイフェアパークスの売り出しを待つ
→駅距離が妥協できないなら③エリアを広げる
になります。
エリアを広げると選択肢がかなり広がるため、迷走街道まっしぐらになりそうですのでそれは少し心配です。。
文字数の関係で色々割愛していますが、まずは上記のマンションを実際に見てみるのが良いのではないでしょうか。
何かの参考になれば幸いです。

 

2022/2/7追記

 

予算5,000万×駅近であればこちらもいいと思いました。

高台側なのでハザードにかからないのに駅からフラットアプローチという希少さ。

 

こちらは駅徒歩7分と駅近とは言えないものの、駅からの導線上にヨーカドーがありますし、築18年と程よいですね。

ツイートの３枚目は実際に行ったときに撮影した写真ですが、外観からは古さをそこまで感じませんでした。ディスポーザーはありませんが、妥協点としてはありかなと思いました。