質問箱：プレミスト王子神谷ってどう思いますか？

質問箱は一年で消えてしまうようなので頑張って回答したものは残していこうと思います。

今回の質問はこちら。

私の回答はこちら。

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本日（2021/11月頃）現地調査してきましたので、再回答させていただきます。
結論から言いますと「かなり良い。ありがとう。ザ・ガーデンズ東京王子」です。
 
南北線は普段あまり使わないですし、王子神谷も初めて降りたのですがすごく雰囲気がよかったですね。
駅前のUR団地の感じやファミリー世帯が多い感じは先日訪問した光が丘に似た印象を持ちました。(ちょっと言い過ぎかも)

23区内の下町では高齢化が進んでいる印象があり、現地調査をしてもお年寄りばかり見かけることも少なくありませんが、王子神谷はUR団地からザ・ガーデンズ東京王子住民にファミリー世帯が多く思っていたより世帯年齢が若い印象でした。

周辺も道路が整備されていて、歩道も歩きやすく自転車や車とすれ違うときも危なさを感じませんでした。かなりポイント高かったです。
これは北本通りを渡ったプレミスト側についても似た印象で、歩道が整備されていて子供と手をつないで歩けるだけの広さがありました。
私は街の郊外感を重視しているのですが、王子神谷はいい意味で郊外感がありますね。
 
ご質問にある駅力については確かに無いと思いますが、埼玉や千葉のド郊外というわけではないですし、マイナー駅とはいえ23区で都心からの直線距離やアクセスを考えてもそこまで気にする必要はないかなと感じました。

資産性を気にすると駅力は無視できないわけですが、(勝手に郊外認定しますが)郊外においては住環境と資産性も相関関係にあると考えています。

分譲マンションの大半は3LDKの供給で、今回のプレミストについてもほぼ3LDKです。3LDKを検討するファミリー世帯が求めるものは利便性と共に安心して暮らせる住環境だと思います。
この点についてもザ・ガーデンズ東京王子がある種証明してくれていて、王子神谷と東十条という駅力が無い駅の間に挟まれている立地にもかかわらずあれだけ値上がっているわけです。
もちろん2路線どちらも徒歩圏内という立地に価値があるのも事実ですが、住環境に特筆すべき魅力があればある程度の駅力はカバーできると考えています。（ありがとうポイント①）
 
別の例では、さいたま新都心と北与野の間にあるシティテラスさいたま新都心は立地の評価が高いわけですが、”純”北与野立地のシティタワーさいたま新都心は資産性が落ちますか、というとそうではないのと同じで駅力の無い北与野にもかかわらず資産性があるマンションになっています。(もちろんタワマンなので条件は違いますが)
 
そして今回私が一番評価している点は「じゃあ他の中古、新築マンションでいいじゃん」と言わせない物件だったことです。

よくザ・ガーデンズ東京王子と比較されて言及されていますが、今回プレミスト東京王子は平均坪単価300万ほどです。
当然ながらザ・ガーデンズ東京王子の方が価格が高いわけで、その分立地が優れているのは当たり前だと思います。

現在の中古売り出しを見ると7000万を軽く超えてきています。

予算に上限が無ければもちろんザ・ガーデンズ東京王子の方がいいですが、それを言ってしまうと南北線なら白金ザスカイの方がいいじゃんと言っているのと変わらないと思うのです。

比較するなら同じ価格帯で買えるマンションにすべきで、比較対象が少ないですが強いて言うならザ・パークハウス東十条フレシアでしょうか。
ザ・ガーデンズ東京王子と隣接していて王子神谷と東十条の間の立地。ただ徒歩7分と駅から少し離れますね。
隔て板がスラブtoスラブでびっしり決まっていてよかったですが、駅近派の私からすると少々遠いなと思いました。
京浜東北線を使わないのであれば、東十条に寄り添うメリットを感じにくいですから迷わずプレミストでいいと思います。
あと、東十条側は飲食店が豊富ですから外食が多い場合はパークハウスの方が合ってくるでしょう。
 
ザ・ガーデンズ東京王子が無い世界線であれば、王子神谷で坪300？たけーwwwとボコボコにされていたかもしれませんが、ザ・ガーデンズ東京王子が相場を牽引してくれているおかげでそれより価格が抑えられています。中古より安い価格と考えれば納得感を感じやすいでしょう。（ありがとうポイント②）

もちろん外野の声など気にする必要は無いのですがどうしても目についてしまいますからネガは無いに越したことはないでしょう。
 
また、ザ・ガーデンズ東京王子があるおかげであのファミリー感が出ている側面もあります。
駅前のUR団地だけだったらあの雰囲気は出ないと思うのです。（ありがとうポイント③）
先に住んでくれているからこその街の雰囲気で、プレミストに住んだあとのイメージもしやすいのではないでしょうか。
 
公開情報でわからない点で気になったのはゴミ置き場の位置、可動式ルーバー面格子の有無、眺望シミュレーションです。（可動式ルーバー面格子は有りでした）

ゴミ置き場は恐らくエントランス付近になるのかと思いますが、南東角部屋付近まで行くと少々遠い気がしましたので中住戸もバランス良さそうかなと思います。
横長の形状になるので中住戸の場合は自分の住戸の前を通る人が多く、可動式ルーバー面格子があると評価できますね。
南東付近は唯一抜け感が期待できそうですから、選べる内は抜けてくる住戸を選びたいかなと思います。
もちろん価格に反映されているでしょうけども、予算内で100～300万くらいの差であれば十分選ぶ価値はあるかと思います。
（せっかくのハイサッシ”2200mm”ですから最大限活かせる住戸は満足度が高い）
 
今回は3LDKのファミリー前提で回答していますが、2LDKであれば駅力意識して王子や赤羽検討してはどうでしょうとなります。
 
パークホームズ王子の真横に建築看板がありました。野村不動産なのでこれがプラウドになっても「こっちを待てばよかった」とはならないでしょう。
駅近で北本通りから一歩奥まった立地、公園隣接というのは希少ですからこの辺で検討するのであればプレミストは「買い」と判断します。
 
プレミスト東京王子、駅近宗派の一つの答えを見た気がします。

2022/1/22追記：ももレジさんの2021年マンション番付でも大関にランクインしていましたね。なぜか少しうれしくなりました。