質問箱：エルザタワー55についてどう思いますか？
質問箱は一年で消えてしまうようなので頑張って回答したものは残していこうと思います。
今回の質問はこちら。
私の回答はこちら。
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ご質問ありがとうございます。
実はエルザタワーを見たことが無かったので今日（2021/11）見てきました。
とても迫力ありましたね。築年数を感じさせないかっこいいマンションだと思いました。
エルザタワークラスタではないので詳しいことはわかりませんが、私の印象を回答させていただきます。
ご質問にある口コミですが、さっと調べただけでは悪く書かれているものをあまり見つけられなかったです...
よく出てくるのは修繕に関する記事でした。
管理系のコメントはしにくいのですが、確かに複雑な形をしているので修繕大変そうだなぁと素人ながらも思いました。
ただ直近で大規模修繕工事を終えているようですし、とりあえず実績があるのは安心材料かなと思います。
今回の大規模修繕に関しても一時金の徴収がなかったという記事も見ましたが真意のほどはわかりません。
築年数に対して修繕積立金が安いように感じますが、駐車場は全台自走式立体駐車場だったのでそれが影響しているのかなと思います。
隣のエルザタワー32は修繕積立金が70㎡当たり15000円ほどと（比較すると）少し高いですが、こちらは機械式駐車場。
それだけが理由かわかりませんが、大きな違いかなと思います。
（エルザタワー32だけ値上げできているとは考えにくいかなと…）
物件自体は公開空地がかなり広く、植栽豊かで共用施設にテニスコート、子供用遊具、サミットと繋がるデッキなどお金がかかりそうだなという目線で見てしまいましたが、いずれも綺麗に保たれていて素敵でしたね。特に植栽はかなりきれいでびっしり決まっていたのが素晴らしかったです。
エルザタワーの植栽。このぴっしり感。 pic.twitter.com/t5VOfTpOD4
— そらまめ (@soramame_shinto) November 20, 2021
もちろん中までは入れませんでしたが、外がこれだけきれいで中が汚いというのは考えにくい気がします。
ガードマンも巡回していてすれ違う際に挨拶されました。すごいですね。
今回の大規模修繕でどこまで対象だったのかわかりませんが、いずれにしても長期修繕計画等は要確認かなと思います。（エルザタワーに限りませんが）
ご質問にある川口駅に近いマンションの方がいいでしょうかという点ですが、
（恐らくの恐らく）エルザタワーが川口駅周辺のマンションに比べて極端に安いので、評価が悪くて安いと思われたのかなと思いましたが、私の評価は違っていて単に路線力、駅力の差かなと思います。
エルザタワーについては川口の駅遠マンションではなく川口元郷の駅近マンションと思うのです。
これは大きな違いで、川口元郷の駅近マンションは多数ありますが、価格的にはエルザタワーとそう変わりません。
エルザタワーより明らかに高いのはシティデュオタワー川口やブランズ川口本町、ブランズ川口元郷くらいでしょうか。
エルザタワーより駅近でも築浅でも明らかに高いものは少なく、この価格帯が川口元郷の相場かと思います。
どこのマンションに住むかはライフスタイルに合わせて考えるのが一番かなと思いますが、川口元郷が最寄りであっても1回乗換さえ許容すれば主要勤務地へ30～40分程度で移動できるので、生活スタイルに合うのであれば大いにありかなと思います。
沿線力、駅力が無いとはいえスーパーはほぼ直結ですし保育園、小学校もすぐ近くで駅の反対側にはショッピングモールミエルもあり普段の生活で困ることはなさそうです。街並みとしても川口のようなわちゃわちゃ感がないですしファミリー世帯が多くかなり良い印象でした。
既に内見をされているかわかりませんが、エルザタワーのクオリティを見てしまうと（同価格帯の）川口駅周辺の築古マンションに住むイメージが湧かなくなりそうですね。
川口駅で築古を探すにしてもエルザタワー同様に管理が良好なマンションかどうかは目利きが必要ですし、川口駅は築古マンションが多いですからあの中から選別するのは中々骨が折れそうです。
また、川口はあれだけタワマン、板マンが乱立していますからエルザタワーのような解放感は得られないですね。どうしても囲まれ感と付き合うことになりそうです。（せっかくタワマンに住むならお見合い住戸は避けたいですよね）
また私は保守派ですから予算についてもむやみにあげない方がいいかなと感じます。予算内で希望している物件が無い場合私ならエリアをずらします。（ずらす先として川口元郷はありだと思いました。）
ネガをあげるとすれば駅からの導線上にコンビニや飲食店が無いことでしょうか。お店の数は駅力と比例するので当たり前と言えば当たり前ですが。
買うことを煽るわけではないですが、4000万以下でエルザタワーと比較する物件を上げろと言われても正直思い浮かばないです。
今回の結論としては物件というより「川口元郷」を許容できるか否かという一点に尽きると思いました。
2022/2/7追記
もうエルザタワー55でも4000万以下を見かけなくなってしまいましたね...
まぁまだ4500万以下で売り出しがありますから他エリアと比較するとかなり目に優しいのは変わりませんし、個人的にはかなり推しマンションです。何よりディスポーザーがあるのが素晴らしい。
質問箱：溝の口で検討している渋谷通勤夫婦（予算5,000万）
質問箱は一年で消えてしまうようなので頑張って回答したものは残していこうと思います。
今回の質問はこちら。
私の回答はこちら。
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ご質問ありがとうございます。
渋谷勤務であれば東横線、田園都市線以外にも選べそうなもののこの辺で探している人は他の路線に移るハードルが高い印象がありますので、その観点で言うと溝の口はありだと思っています。
和光市や武蔵浦和なら乗換無しで30分ですし良いマンションもありますよと言うのは簡単ですが、少々乱暴な気がしましたので今回は溝の口に絞って回答いたします。
（大前提として地元民ではなく東急沿線も詳しくないですが、私が感じた印象を参考までに捉えていただけると幸いです。）
通勤時間や駅前の商業施設の充実度などスペックだけ見れば不満はない印象ですので、懸念があるとすれば別の要因かと思い早速今日（2021/11月）現地を見てきました。
溝の口は二子玉川、たまプラーザ、武蔵小杉のおしゃれトライアングルの中央に位置していますが、どの街よりもマンションの坪単価は安い傾向にあります。
溝の口はおしゃれ感、キラキラ感、清潔感が(ほぼ)無く、住民層も他の街とは全く異なる印象です。
これは定量的に比較できるスペック以外の要因がマンション価格に影響を与えていることが顕著にわかる事例と私は理解しています。（地ぐらいとも言うかもしれません。）
そこがご自身で気にならなければ選択肢としてはかなりアリなのではと思います。
質問内容にお子様のことが書いていませんでしたが、ファミリー目線で探しているのか、夫婦のみで探しているのかによって街選びはかなりのかなり違ってくると思っていますが、一応どちらの場合でもいいように回答します。
前置きが長くなりましたが、溝の口で予算5000万以下で探すなら次のマンションが良いのではないかと思いました。
・パークシティ溝の口（大規模・三井・駅近・築38年）
・メイフェアパークス溝の口（大規模・JV・駅遠・築20年）
・ザ・タワーパークス田園都市溝の口（大規模(タワー)・JV・駅遠・築15年）
もちろん予算が伸びるのであればもう少し選択肢はありますが、郊外マンションを買う際の鉄板中の鉄板は駅力×大規模×ブランドとなります。
今回あえて駅遠マンションも含めていますが、駅力のあるエリアで駅近を希望するのは修羅の道ですので、自分がどういう選択をしようとしているのか整理する意味も含めてぜひ現地に行かれた際は見ていただきたいと思います。
また、駅近を希望されていますので南口の坂上にあるようなマンションは対象外にしています。
まずパークシティからですが、ヨーカドー隣接、駅近、住戸によっては抜け感あり、わちゃわちゃ感が薄まる立地と溝の口の中では一等地と言ってもいいのではないかと感じました。
街並みや駅距離も相まってプラウドタワー川口クロスと似たような立地に感じましたね。
築古×板マンですので団地感はありますし、見た目の古さも感じるものはあります。
バルコニーも今どきのような奥行たっぷりでもなければガラス手摺でもありません。オートロックでエレベーターはありますが、（宅配ボックスは棟による？）現地を見た際に住むイメージが湧くのか要確認でしょう。
逆に言うとここのマンションを買う判断が出来なければ、エリアを広げるか駅距離を譲るかのどちらかになります。
(管理に言及すると怒られそうですが)パークシティを検索すると管理について色々な記事が出てきますし公式HPもあり更新頻度も高めです。
大規模修繕も実施している最中でしたし植栽も手入れしている所を見かけました。ちらっとしか見えませんでしたがゴミ置き場もきれいそうでした。
もちろん長期修繕計画等々しっかり確認する必要はあるものの、修繕積立金も値上げされているようですし管理良好といえるマンションではないかと感じました。（駐車場は機械式でしたが）
個人的に気になったのはヨーカドー隣接が故に、ヨーカドーの敷地とマンションの敷地に境界がなく誰でも出入り出来てしまう点です。
すぐ近くはにぎやかな商業エリアで変なおじさんもたっぷり行き交う場所ですので、関係ない人が入ってくる可能性はあるかなと思いました。（ヨーカドーの入り口に警備員らしき人がいたのは少し安心材料）
あとパークシティは全部で12棟構成ですが、間に挟まれるK棟やL棟の下層階は日当たりが少々気になりそうです。棟によってかなり違うためここは内見の際にしっかり確認しておきたいポイントかなと思います。
もしパークシティを見て「ちょっと合わないかな…」という場合にはぜひザ・タワーパークス田園都市溝の口を見てください。
このマンションを見て「住みたい」と思えれば、駅距離(立地)よりマンション自体を優先して選んでよいと思います。
（溝の口は少々特殊で駅近に板マンがあり、駅遠にタワマンがあるのでこの比較ができますが通常逆かと思います。）
現在の売り出しを見ると予算を超えますが、2~5階くらいの低層で狭め3LDKであればもしかしたら5000万以下で出てくるかも？しれません。かなり住戸が限定されるので実現性は低いですが...
ただザ・タワーパークス田園都市溝の良いところは敷地面積にゆとりがあるので低層住戸でも通行人や近隣戸建てとこんにちは状態にならないことです。
敷地面積の中にはほぼマンションの住人しかいないので窓を開けて生活することもできるかもしれません。
一番実現性が高いのはメイフェアパークスですが、線路を挟んだ南側になるので若干ハードルがあがります。
また敷地面積がかなり広いため表記上の徒歩分数以上に距離があるのはネックですね。
専有面積は広めですので同じ予算の中では一番広い部屋を買うことができそうです。
ここまでの内容をまとめると
①パークシティの中古を買うor売り出しを待つ→パークシティが無理なら駅距離を妥協して②ザ・タワーパークスかメイフェアパークスの売り出しを待つ
→駅距離が妥協できないなら③エリアを広げる
になります。
エリアを広げると選択肢がかなり広がるため、迷走街道まっしぐらになりそうですのでそれは少し心配です。。
文字数の関係で色々割愛していますが、まずは上記のマンションを実際に見てみるのが良いのではないでしょうか。
何かの参考になれば幸いです。
2022/2/7追記
予算5,000万×駅近であればこちらもいいと思いました。
高台側なのでハザードにかからないのに駅からフラットアプローチという希少さ。
溝の口パーク・ホームズ弐番館
— そらまめ (@soramame_shinto) February 1, 2022
3階が価格改定して5,000万切り。
溝の口駅近だったらかなり良いと思う。
天高2.5m、サッシ高2.3m、スロップシンクついて間取りも整形で使いやすそう。 https://t.co/qr9IpT3bDC pic.twitter.com/YWInw2iRfK
こちらは駅徒歩7分と駅近とは言えないものの、駅からの導線上にヨーカドーがありますし、築18年と程よいですね。
ツイートの３枚目は実際に行ったときに撮影した写真ですが、外観からは古さをそこまで感じませんでした。ディスポーザーはありませんが、妥協点としてはありかなと思いました。
エンゼルデュオテラス溝の口イースト
— そらまめ (@soramame_shinto) November 29, 2021
5,380万(坪252万)
3LDK 70.64㎡ 7階(最上階)
パークシティ溝の口目の前の立地でわちゃわちゃ感薄れる落ち着いた環境
エントランスがガラス張りでかっこいい
安いと思う pic.twitter.com/XUBbceosmE
質問箱：プレミスト王子神谷ってどう思いますか？
質問箱は一年で消えてしまうようなので頑張って回答したものは残していこうと思います。
今回の質問はこちら。
私の回答はこちら。
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本日（2021/11月頃）現地調査してきましたので、再回答させていただきます。
結論から言いますと「かなり良い。ありがとう。ザ・ガーデンズ東京王子」です。
南北線は普段あまり使わないですし、王子神谷も初めて降りたのですがすごく雰囲気がよかったですね。
駅前のUR団地の感じやファミリー世帯が多い感じは先日訪問した光が丘に似た印象を持ちました。(ちょっと言い過ぎかも)
23区内の下町では高齢化が進んでいる印象があり、現地調査をしてもお年寄りばかり見かけることも少なくありませんが、王子神谷はUR団地からザ・ガーデンズ東京王子住民にファミリー世帯が多く思っていたより世帯年齢が若い印象でした。
周辺も道路が整備されていて、歩道も歩きやすく自転車や車とすれ違うときも危なさを感じませんでした。かなりポイント高かったです。
これは北本通りを渡ったプレミスト側についても似た印象で、歩道が整備されていて子供と手をつないで歩けるだけの広さがありました。
私は街の郊外感を重視しているのですが、王子神谷はいい意味で郊外感がありますね。
ご質問にある駅力については確かに無いと思いますが、埼玉や千葉のド郊外というわけではないですし、マイナー駅とはいえ23区で都心からの直線距離やアクセスを考えてもそこまで気にする必要はないかなと感じました。
資産性を気にすると駅力は無視できないわけですが、(勝手に郊外認定しますが)郊外においては住環境と資産性も相関関係にあると考えています。
分譲マンションの大半は3LDKの供給で、今回のプレミストについてもほぼ3LDKです。3LDKを検討するファミリー世帯が求めるものは利便性と共に安心して暮らせる住環境だと思います。
この点についてもザ・ガーデンズ東京王子がある種証明してくれていて、王子神谷と東十条という駅力が無い駅の間に挟まれている立地にもかかわらずあれだけ値上がっているわけです。
もちろん2路線どちらも徒歩圏内という立地に価値があるのも事実ですが、住環境に特筆すべき魅力があればある程度の駅力はカバーできると考えています。（ありがとうポイント①）
別の例では、さいたま新都心と北与野の間にあるシティテラスさいたま新都心は立地の評価が高いわけですが、”純”北与野立地のシティタワーさいたま新都心は資産性が落ちますか、というとそうではないのと同じで駅力の無い北与野にもかかわらず資産性があるマンションになっています。(もちろんタワマンなので条件は違いますが)
そして今回私が一番評価している点は「じゃあ他の中古、新築マンションでいいじゃん」と言わせない物件だったことです。
よくザ・ガーデンズ東京王子と比較されて言及されていますが、今回プレミスト東京王子は平均坪単価300万ほどです。
当然ながらザ・ガーデンズ東京王子の方が価格が高いわけで、その分立地が優れているのは当たり前だと思います。
現在の中古売り出しを見ると7000万を軽く超えてきています。
予算に上限が無ければもちろんザ・ガーデンズ東京王子の方がいいですが、それを言ってしまうと南北線なら白金ザスカイの方がいいじゃんと言っているのと変わらないと思うのです。
比較するなら同じ価格帯で買えるマンションにすべきで、比較対象が少ないですが強いて言うならザ・パークハウス東十条フレシアでしょうか。
ザ・ガーデンズ東京王子と隣接していて王子神谷と東十条の間の立地。ただ徒歩7分と駅から少し離れますね。
隔て板がスラブtoスラブでびっしり決まっていてよかったですが、駅近派の私からすると少々遠いなと思いました。
京浜東北線を使わないのであれば、東十条に寄り添うメリットを感じにくいですから迷わずプレミストでいいと思います。
あと、東十条側は飲食店が豊富ですから外食が多い場合はパークハウスの方が合ってくるでしょう。
ザ・ガーデンズ東京王子が無い世界線であれば、王子神谷で坪300？たけーwwwとボコボコにされていたかもしれませんが、ザ・ガーデンズ東京王子が相場を牽引してくれているおかげでそれより価格が抑えられています。中古より安い価格と考えれば納得感を感じやすいでしょう。（ありがとうポイント②）
もちろん外野の声など気にする必要は無いのですがどうしても目についてしまいますからネガは無いに越したことはないでしょう。
また、ザ・ガーデンズ東京王子があるおかげであのファミリー感が出ている側面もあります。
駅前のUR団地だけだったらあの雰囲気は出ないと思うのです。（ありがとうポイント③）
先に住んでくれているからこその街の雰囲気で、プレミストに住んだあとのイメージもしやすいのではないでしょうか。
公開情報でわからない点で気になったのはゴミ置き場の位置、可動式ルーバー面格子の有無、眺望シミュレーションです。（可動式ルーバー面格子は有りでした）
ゴミ置き場は恐らくエントランス付近になるのかと思いますが、南東角部屋付近まで行くと少々遠い気がしましたので中住戸もバランス良さそうかなと思います。
横長の形状になるので中住戸の場合は自分の住戸の前を通る人が多く、可動式ルーバー面格子があると評価できますね。
南東付近は唯一抜け感が期待できそうですから、選べる内は抜けてくる住戸を選びたいかなと思います。
もちろん価格に反映されているでしょうけども、予算内で100～300万くらいの差であれば十分選ぶ価値はあるかと思います。
（せっかくのハイサッシ”2200mm”ですから最大限活かせる住戸は満足度が高い）
今回は3LDKのファミリー前提で回答していますが、2LDKであれば駅力意識して王子や赤羽検討してはどうでしょうとなります。
パークホームズ王子の真横に建築看板がありました。野村不動産なのでこれがプラウドになっても「こっちを待てばよかった」とはならないでしょう。
駅近で北本通りから一歩奥まった立地、公園隣接というのは希少ですからこの辺で検討するのであればプレミストは「買い」と判断します。
プレミスト東京王子、駅近宗派の一つの答えを見た気がします。
2022/1/22追記：ももレジさんの2021年マンション番付でも大関にランクインしていましたね。なぜか少しうれしくなりました。
もし今一次取得ならどのマンションを買うのか（さいたま新都心編）
（人はなぜブログを書くのか... 人はなぜブログを読むのか...）
こんなの誰が読むねんと思いながら書いていますが、
「いま一次取得を迎えていたかもしれない自分」に向けて書いてみようと思います。
来年には考えが変わっている可能性もありますが備忘もかねて。
※ここから先はマンションの価格について好きにあーだこーだ言いますが、そういうのが苦手な方はここでそっ閉じすることを推奨します...
目次
前書き
私は昨年マンションを購入していますが、いまだに「今自分が一次取得だったら何を買うんだろう」と考えてしまいます。
当時は検討し始めてからマンションを購入するまでに要した期間は約3か月ほどでしたが、この3か月では十分調べ切れていないなと常々思っていました。
（凝り性な部分があり網羅性がないともやもやしてしまうんですよね、、）
またダラダラと長くなりそうなので結論から言うと「狙うエリアも物件も当時と（そんなに）変わらない。」です。
マンションが好きになってから約1年経ち、毎日のように情報収集をし、週末には足を運んで物件を見に行っています。
当時よりは多少マンションについて詳しくなった部分もあります。
当時検討していなかった街にも行きました。知らなかったマンションにも多く出会いました。Twitterでも勉強になる情報はたくさんありました。
ただ、わかったことと言えば検討初期に思い描いていた
「知らない街や知らないマンションの中には穴場スポットやお宝マンションがあるんじゃないか」というのは幻想だということでした。
まだ１回しか現地に行っていない街や見切れていないマンションが沢山沢山ありますが、まずは１年見てきての感想です。
当時から思っていましたが、物件選びには現地調査が重要ではあるものの全ての街の現地調査をして判断するなんて無理ゲーで、かといって現地調査をせずにベストの判断ができるのかというのもかなり疑問でした。
もっと言うと全ての街に住んでメリデメを100％把握した上で最適解を導き出すのも無理な話です。
つまり住宅購入にはある程度の不確定要素は避けられず、過度に情報収集するのは時間と労力ばかり浪費して良いことがないかもしれません。
では、（そんなに）変わらないとは言ったものの改めて狙うエリアとマンションについて書いてみたいと思います。
当然狙うマンションはエリアによって変わってくるわけですが、全部書いてると大変なことなるので今回は「さいたま新都心」について書いてみようと思います。
さいたま新都心で狙うマンション
さいたま新都心であれば個人的に西側の立地が好きなので、この辺のマンションを狙っていきたいところです。
私は駅近、ディスポーザーは必須要件なので、基本はこれを満たしているマンションになります。
築古を避けているわけではないですが、ディスポーザーが必須だと大体築20年以内くらいのマンションが検討対象になります。
自分が知る中で一番古いマンションだとエルザタワーかな...？
— そらまめ (@soramame_shinto) December 9, 2021
>1996年から登場した「ディスポーザー排水処理システム」は、ディスポーザーに専用処理槽を組み合わせたシステム商品で多くの分譲マンションに採用されました。 pic.twitter.com/nOmQgm9LDv
それではまずこちらから。
（物件情報間違ってたらこっそり教えてください...）
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シティテラスさいたま新都心
言わずもがなペデストリアンデッキから一番目立つマンションですね。
2007年築
19階建て、大規模(総戸数396戸)、ブランド、全戸南西向き、前建て無し、隔て板ハイタイプ、バルコニー透明ガラス手摺、天井高2.6ｍ、（直床）、修繕積立金258円/㎡、管理費186円/㎡、機械式駐車場（設置率約80％）、下落合小学校（徒歩１分）
とスペックだけ見れば文句はありません。
そして何と言っても素晴らしいのはバルコニー側で、敷地面積にゆとりがあるため接道面から離隔が取れていて、低層住戸でも”こんにちは状態”にならずプライバシー性が確保されている点だと思います。
強いてあげるなら写真左側の2～3階はやや歩行者からの目線が届く距離なので気になるくらいでしょうか。
（眺望を求めない場合）写真真ん中あたりの２階住戸は誰とも”こんにちは”せず、下階がないため目に優しい価格で売り出しがあれば熱いと思います。
この1年でもいくつか売り出しがありました。
一つ一つはあげませんが、ざっくり低層5,600万(坪250万強)、高層6,200万(坪280万強)くらいです（中住戸、3LDK、73㎡前後）
中層階も売り出しありましたが2LDKでした。これを3LDK、73㎡換算すると約6,161万(坪279万弱)
※19階建てなので高層階といってもこのマンションの中では高い方（13階～）というくらいです。上層階という方が正しいか。
ただ今後もこの価格で狙っていけるかというのはかなり怪しく、最近は浦和だけでなく大宮、武蔵浦和、川口そしてさいたま新都心にも価格高騰の波が来ていて1割くらい高くなっている印象です。
試しに先ほどの数か月前の売り出しに1割プラスすると低層6,100万(坪276万)、中高層6,800万(坪308万)になります。いや、たかいな。
後述しますが、北与野西側のシティタワーさいたま新都心のレジデンス棟の価格にざっくり2~300万プラスするとシティテラスさいたま新都心の低層が買えました。（1年前は）
10月に出てきたシティタワーさいたま新都心（レジデンス棟）が5,880万の売り出しでしたので、ちょうど200万＋で予測としては大きくずれていないようです。
でも高いよね？（市況についていけてない）
別の比較では、シントシティがまだ1シント(5,000万)であったころ、シティテラスさいたま新都心の低層は5,600万ほどでした。シントシティの1割強。
現在シントシティも値上げしており、1シント5,600万(坪267万)と仮定するとそれの1割プラスで低層6,100万強になります。大きくずれていないようですね。
でも高いよね？（市況についていけてない②）
このスピード感についていけないといつまでも買えなくなりそうな焦りを感じますが、
年間売り出しの内1、２件くらいは妥当な価格で出てくることをこの１年で学びました。
仮に私が待つのであれば低層5,900万(坪267万)、中層6,200万(坪281万)、高層6,400万(坪290万)です。
※高層の希望は無いので実際には中低層で待つと思います。
シティテラスさいたま新都心で6,000万以下の売り出しがあったら買い
— そらまめ (@soramame_shinto) November 5, 2021
過去売り出しだと中層と高層階の価格差がさほどありませんでしたが、あれは高層の売り出しが安かった印象です。
2020年、2021年前半と同じ価格で狙うのは若干狙いすぎ感があるのでこんなところが妥当かな...（もちろんこれより安ければ御の字）
シティテラスの場合は板マン＆階による眺望、採光の条件がさほど変わりませんから、
低層と上層の価格差は一般的に言われる10％前後に収まるのが妥当と考えます。
感覚的には低層の方はチャレンジしない値付けが多いイメージがあるので、これを待ちたいところです。（そんな都合よく売り出しあるかいな）
間取りを全て把握していませんが、すみふですからどうせほとんど田の字でしょうし、先ほどの待ち価格で売り出しがあったらほぼノールックくらいの勢いで買います。勢い。
もし元の予想通り低層6,100万(坪276万)、中高層6,800万(坪308万)に近い価格で売り出しがあっても内見にいき、（礼儀として）指値します。もちろんポータルサイトに上がってこないケースもあるでしょうから仲介には予め指名買いする旨伝えておくでしょう。
妻ポイント8点「横長マンションだけどかっこいいね」
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シティタワーさいたま新都心
続いて北与野のシンボル（問題児）です。
2012年築
遠くからでも目を惹くバルコニーガラス手摺と32階建て（高さ99.95m）になるランドマーク性、大規模（420戸）、ブランド、内廊下、免振、各階ゴミ置き場、2層吹き抜けエントランス、隔て板ハイタイプ、コンシェルジュサービス（9時～18時）、24時間有人管理と（タワー棟は）埼玉物件らしからぬタワマンクオリティです。
（浴室ブラケットライト、古めかしくないタンクトイレ、浴室タオルバー１本）
修繕積立金166円/㎡、管理費243円/㎡、自走式駐車場（設置率約71％）、上落合小学校（徒歩3分）
築浅ということもあり売り出しがあるとチャレンジ寄りの価格が目立ちますが、ことごとく成約しているようで周辺の相場を引っ張っている印象があります。
個人的にはレジデンス棟とシントシティが同じくらいの価格が妥当感ありますが、
先ほども書いたように数か月前に3階/5,880万(坪267万)の売り出しでした。
今後への影響が心配になりますが、これをベンチマークにされてしまうと70㎡換算でレジデンス棟5,500～6,000万(坪260～283万)、タワー棟6,000～6,600万(坪283～312万)という感じでしょうか。
※住戸によってかなり日照・眺望の条件が異なるものの、（過去売り出し事例を見る限りは）条件が悪い住戸でもそこまでガツンと価格に影響しない印象があります。
・現在（2021/12/30時点）の売り出し
南向き15階/角部屋/3LDK/77.48㎡：7,280万(坪311万)
北東向き20階/3LDK/70.41㎡：6,480万(坪304万)
これを踏まえて私が売り出しを待つとしたらレジデンス棟で5,400～5800万(坪255～274万)ほど、タワー棟は低層5,700～6,000万(坪269～283万)、中層6,000～6,250万(坪283～295万)で狙っていきたいところです。（全て70㎡換算）
まだ坪300万以下で買えると信じている…！！
南側には郵政の宿舎(5階建て)があるため6階以上でないと抜けてきません。
レジデンス棟で6,000万の壁にタッチするとしたら6階以上の抜け感のある階になりそうです。
離隔は取れているので日照への影響は少ないですが、時間帯によっては1、2階あたりは日陰になることもありそうです。
バルコニーガラス手摺は
レジデンス棟が1~5階が乳白色、6階から透明(青色)。
タワー棟が1~7階が乳白色、8階から透明(青色)になります。
レジデンス棟は2棟構成で南西側に7階建ての棟があります。
エントランスから離れるものの日照・眺望・プライバシー性が確保されており住環境が良さそうです。
特に1階の場合は南向きの棟に比べて、さらに植栽があり歩道との離隔が取れているため歩行者からの目線は全く気になりならないレベルかと思います。（恐らく歩行者の数もこちらの方が少ない。）
※特に専用庭の隣戸フェンスがスカスカではなくしっかり目隠しフェンスなのも◎
プライバシー性を気にする私は南西側レジデンス棟を坪250～260万くらいで待ちたいところですが、住戸数が少ないため決め打ちは厳しいところがありそうです。
タワー棟を坪300万以下で待つのであればやはり低層かつ中住戸になりますが、そうなると(恐らくどの向きでも)リビングインとなるためそこは妥協点として考える必要があります。
北東向きは駅前の商業施設がありますから抜けるのは9~10階以上でしょうか。それ以外の階になると現在の売り出しのようにチャレンジ寄りの価格になることが多そうです。
>北東向き20階/3LDK/70.41㎡：6,480万(坪304万)
希望としては南向き中住戸6~10階がベストですが、これも狙いすぎ感あるため西、南、東の中住戸10階以下で坪265～290万あたりで構えていきたいところ。
レジデンス棟の1階は強気でこないと想像すると（上がっても）昨年から1割プラスがいいところで坪255万～あたりでいけるのではと（願いを込めて）思います。
タワー棟は低層でも内廊下、各階ゴミ置き場がありますから抜け感が必須じゃない場合はコスパが良さそうです。
妻ポイント7点「リビングインはやだけど内廊下はいいね。プラマイゼロ。各階ごみ置き場でプラス１。」
こちらもペデストリアンデッキから見えるマンションで結構目立ちます。
※三菱地所とインテリア・雑貨ブランドの「アフタヌーンティーの共同プロデュースによる、生活提案型マンション。
2005年築
25階建て、大規模（227戸）、ブランド、外廊下、24時間有人管理、二重サッシ、耐震、直床、各階ゴミ置き場無し
修繕積立金225円/㎡、管理費156円/㎡、機械式駐車場（設置率約70％）、上落合小学校（徒歩5分）
西側ではシティテラスさいたま新都心と本物件のみ「さいたま新都心6分」表記を取れています。
2005年築と築年数がそこそこ経っており、スペックも高いとは言えず外観としても特徴が薄く埼玉タワマン感を感じるのが正直なところです。
ただ角部屋のみバルコニー透明ガラス手摺になっており窓面も豊かで、ペデストリアンデッキから徒歩「1分」と一番近いマンションですので好きなマンションです。
ネックはこんなところでしょうか。
・もろ線路沿い
・オール電化（というかIHコンロが個人的に△）
・スーパーまで信号を渡る必要あり
ただ、ディスポーザーはついていますし、特に南東方向の眺望は良さそうですから十分売り出し待ちをする価値はあると思っています。
築年数的にはシティテラスさいたま新都心と2年しか変わらないものの、上記ネックもあってか値付け的には1割～1,5割安いイメージです。
この時代の特徴のせいか専有面積にはゆとりがあるため、坪単価がこなれていてもグロスが張ることになりそうですが、6,000万以下で狙っていけるかなと見ています。
>シティテラスさいたま新都心：低層5,900万(坪267万)、中層6,200万(坪281万)、高層6,400万(坪290万)です。
ここから1.5～1割引きで考えると70㎡換算でこんな感じになります。
低層 5,000～5,310万(坪236～251万)
中層 5,270～5,580万(坪249～264万)
高層 5,440～5,760万(坪257～272万)
現在は3階角部屋、南西向き表記(本当は北西向き)が5,405万(坪236万)がありますが、これは4月ごろにから売り出されています。
坪単価としては想定の下限と一致していますが、数か月毎に細かい値上げをしたりと売り方も含めて若干難がありそうです。
仮に値上げせずに新着として出てきた場合でも若干割高感がありますから位置が厳しい（線路下の東向き2～8階あたり、北向き2～8階あたり、南西2～8階あたり）住戸は上記想定の価格から△200万くらいの調整が必要かもしれません。
狙いとしては南向きの低層かそれ以外向きの中層以上になりそうです。
完全に線路を超えた16階あたりの南西角部屋が坪260万くらいだとかなり熱いのですが、角部屋だと広さもありそうなためグロスとしては6,000万を超えてきそうです。
5,000万台で狙う場合は「南向き中住戸で階指定なし」としたいところですが、このマンションは全住戸通して売り出しが少ないため、新たな売り出しがあったらとりあえず内見に行くしかなさそうです。
妻ポイント5点「バルコニーガラス手摺とか知らないけど南向きは日当たり良さそう」
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新築マンション（ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸）
さいたま新都心の東側になりますが新着マンションの販売予定があるため触れておきます。
2023年12月上旬竣工予定
さいたま新都心駅：徒歩9分
大宮駅：徒歩13分
19階建て中規模（106戸）、ブランド、2層吹き抜けエントランス、IoTインターホン、隔て板ハイタイプ、トイレ手洗いカウンター、各住戸専用宅配ボックス、電気自動車カーシェア1台、修繕積立金？円/㎡、管理費？円/㎡、機械式駐車場（設置率約46％）、大宮南小学校（徒歩4分）
正直この2層吹き抜けエントランスにはテンションぶちあがりました！
が、前述した中古マンションと比較するとさいたま新都心からは徒歩9分と若干距離があります。近隣に立地の良い中古マンションもありますし、築年数もさほど経っていません。
・ザ・パークハウス大宮吉敷町（2020年築、総戸数66戸）
・ザ・パークハウス大宮氷川参道（2014年築、総戸数74戸）
・シティハウス大宮吉敷町（2018年築、総戸数56戸）※ディスポーザー無
前面に交通量の多い道路がありますし、価格も周辺相場と比較すると最高値を更新すると思われますので、出口を意識する上では中々手を出しずらいという印象です。
ただ、一次取得であれば価格を確認するためにMRには訪問すると思います。正式価格はまだ公表されていないのでお祭り騒ぎになる可能性も無きにしも非ずです（無い）
また、新築マンションですので上述した中古マンション以上に「住みたい欲」が刺激される可能性もありますが、今の経験値を持った状態であれば可能性は低そうです。
周辺中古で数か月前に売り出しがありましたが現時点ではなく、3つ足しても196戸なので今後も売り出し待ち続けるのは少々難しい気がしています。（住戸がどこでもよければ1，2戸あるかも？）
仮に売り出しがあっても本物件によって周辺中古の価格がつられて上がることを考えると3物件の価格はシティテラスさいたま新都心の低層と近い価格になりそうな気がします。そうすると個人的には「だったらシティテラスさいたま新都心で良いじゃん」となるので狙いからは外す可能性は高そうです。
まとめ
以上３件の中古マンションと１件の新築マンションをあげてみました。
・シティテラスさいたま新都心（396戸）
・シティタワーさいたま新都心（420戸）
・パークハウスさいたま新都心ミッドタワー（227戸）
・ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸
中古マンション３件の総戸数を合計すると「1,043戸」となりますので、年1％強売り出されると仮定すると10戸強。この内1、2戸は妥当な価格で出てくると仮定すると十分現実的に狙っていけるのでは、という算段です。
同時に売り出しがあった場合は上から順に優先順位が高く、優先順位が低い物件から先に売り出しがあった場合は、狙った住戸の狙った価格なら購入を決めます。というのを妻に伝えてあります（なぜだ）
今後更に価格が高くなるとしてもグロスの壁はそう簡単に破られないと思いますので、現時点では記載したくらいの価格が現実的かと思っています。
（と言いつつ5,000万の壁は悠々破られている気がしますが...）
あとがき
言わずとも当たり前のことではありますが、価格予想の部分は個人的な感覚でしかありませんので、大外れする可能性大です。素人がなんか言ってるなくらいで受け取っていただけると幸いです。
本当はもう２物件くらい書きたかったですが、ボリュームがすごいことになったので今回はここまでにしました。（反響があったら書くかも。いやない。）
他のエリアも物件ごとに書いてみようと思いましたが、今回思ったより時間がかかったのでそれも気が向いたら...
自分の執筆スピードが遅すぎるんですよね。。毎日のように挙げている人すごすぎる。
中古は決断にスピード感が求められるものですので、物件、住戸、価格を予め想定しておくことが意思決定の早さに繋がるのではないでしょうか。
自分は1年前にそこまで想定できなかったので、その時にSUUMOを開いて掲載されている物件ベースで探していました。そして売り出しを見ても高いのかな？立地が悪いのかな？とハテナに溢れていました。
妻ポイントも書きましたが、実際に内見してみて「やっぱりイメージと違った」となる可能性も大いにありますが、少なくとも事前にわかる部分は合意形成を図っておくことが大事かなと思ったりします。
気にいったマンションならそんなに価格を気にする必要があるのか。という気もしますが、通常の買い物と違ってマンションは（金額もさることながら）売却する可能性があるところで、やはり出口を考えるのであればある程度は気にした方が精神的にも安心ではないかと思っています。
長々と最後までお読みいただきありがとうございました。
また気が向いた時に続きを書いてみたいと思います。
それではまた。
