もし今一次取得ならどのマンションを買うのか（さいたま新都心編）
（人はなぜブログを書くのか... 人はなぜブログを読むのか...）
こんなの誰が読むねんと思いながら書いていますが、
「いま一次取得を迎えていたかもしれない自分」に向けて書いてみようと思います。
来年には考えが変わっている可能性もありますが備忘もかねて。
※ここから先はマンションの価格について好きにあーだこーだ言いますが、そういうのが苦手な方はここでそっ閉じすることを推奨します...
目次
前書き
私は昨年マンションを購入していますが、いまだに「今自分が一次取得だったら何を買うんだろう」と考えてしまいます。
当時は検討し始めてからマンションを購入するまでに要した期間は約3か月ほどでしたが、この3か月では十分調べ切れていないなと常々思っていました。
（凝り性な部分があり網羅性がないともやもやしてしまうんですよね、、）
またダラダラと長くなりそうなので結論から言うと「狙うエリアも物件も当時と（そんなに）変わらない。」です。
マンションが好きになってから約1年経ち、毎日のように情報収集をし、週末には足を運んで物件を見に行っています。
当時よりは多少マンションについて詳しくなった部分もあります。
当時検討していなかった街にも行きました。知らなかったマンションにも多く出会いました。Twitterでも勉強になる情報はたくさんありました。
ただ、わかったことと言えば検討初期に思い描いていた
「知らない街や知らないマンションの中には穴場スポットやお宝マンションがあるんじゃないか」というのは幻想だということでした。
まだ１回しか現地に行っていない街や見切れていないマンションが沢山沢山ありますが、まずは１年見てきての感想です。
当時から思っていましたが、物件選びには現地調査が重要ではあるものの全ての街の現地調査をして判断するなんて無理ゲーで、かといって現地調査をせずにベストの判断ができるのかというのもかなり疑問でした。
もっと言うと全ての街に住んでメリデメを100％把握した上で最適解を導き出すのも無理な話です。
つまり住宅購入にはある程度の不確定要素は避けられず、過度に情報収集するのは時間と労力ばかり浪費して良いことがないかもしれません。
では、（そんなに）変わらないとは言ったものの改めて狙うエリアとマンションについて書いてみたいと思います。
当然狙うマンションはエリアによって変わってくるわけですが、全部書いてると大変なことなるので今回は「さいたま新都心」について書いてみようと思います。
さいたま新都心で狙うマンション
さいたま新都心であれば個人的に西側の立地が好きなので、この辺のマンションを狙っていきたいところです。
私は駅近、ディスポーザーは必須要件なので、基本はこれを満たしているマンションになります。
築古を避けているわけではないですが、ディスポーザーが必須だと大体築20年以内くらいのマンションが検討対象になります。
自分が知る中で一番古いマンションだとエルザタワーかな...？
— そらまめ (@soramame_shinto) December 9, 2021
>1996年から登場した「ディスポーザー排水処理システム」は、ディスポーザーに専用処理槽を組み合わせたシステム商品で多くの分譲マンションに採用されました。 pic.twitter.com/nOmQgm9LDv
それではまずこちらから。
（物件情報間違ってたらこっそり教えてください...）
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シティテラスさいたま新都心
言わずもがなペデストリアンデッキから一番目立つマンションですね。
2007年築
19階建て、大規模(総戸数396戸)、ブランド、全戸南西向き、前建て無し、隔て板ハイタイプ、バルコニー透明ガラス手摺、天井高2.6ｍ、（直床）、修繕積立金258円/㎡、管理費186円/㎡、機械式駐車場（設置率約80％）、下落合小学校（徒歩１分）
とスペックだけ見れば文句はありません。
そして何と言っても素晴らしいのはバルコニー側で、敷地面積にゆとりがあるため接道面から離隔が取れていて、低層住戸でも”こんにちは状態”にならずプライバシー性が確保されている点だと思います。
強いてあげるなら写真左側の2～3階はやや歩行者からの目線が届く距離なので気になるくらいでしょうか。
（眺望を求めない場合）写真真ん中あたりの２階住戸は誰とも”こんにちは”せず、下階がないため目に優しい価格で売り出しがあれば熱いと思います。
この1年でもいくつか売り出しがありました。
一つ一つはあげませんが、ざっくり低層5,600万(坪250万強)、高層6,200万(坪280万強)くらいです（中住戸、3LDK、73㎡前後）
中層階も売り出しありましたが2LDKでした。これを3LDK、73㎡換算すると約6,161万(坪279万弱)
※19階建てなので高層階といってもこのマンションの中では高い方（13階～）というくらいです。上層階という方が正しいか。
ただ今後もこの価格で狙っていけるかというのはかなり怪しく、最近は浦和だけでなく大宮、武蔵浦和、川口そしてさいたま新都心にも価格高騰の波が来ていて1割くらい高くなっている印象です。
試しに先ほどの数か月前の売り出しに1割プラスすると低層6,100万(坪276万)、中高層6,800万(坪308万)になります。いや、たかいな。
後述しますが、北与野西側のシティタワーさいたま新都心のレジデンス棟の価格にざっくり2~300万プラスするとシティテラスさいたま新都心の低層が買えました。（1年前は）
10月に出てきたシティタワーさいたま新都心（レジデンス棟）が5,880万の売り出しでしたので、ちょうど200万＋で予測としては大きくずれていないようです。
でも高いよね？（市況についていけてない）
別の比較では、シントシティがまだ1シント(5,000万)であったころ、シティテラスさいたま新都心の低層は5,600万ほどでした。シントシティの1割強。
現在シントシティも値上げしており、1シント5,600万(坪267万)と仮定するとそれの1割プラスで低層6,100万強になります。大きくずれていないようですね。
でも高いよね？（市況についていけてない②）
このスピード感についていけないといつまでも買えなくなりそうな焦りを感じますが、
年間売り出しの内1、２件くらいは妥当な価格で出てくることをこの１年で学びました。
仮に私が待つのであれば低層5,900万(坪267万)、中層6,200万(坪281万)、高層6,400万(坪290万)です。
※高層の希望は無いので実際には中低層で待つと思います。
シティテラスさいたま新都心で6,000万以下の売り出しがあったら買い
— そらまめ (@soramame_shinto) November 5, 2021
過去売り出しだと中層と高層階の価格差がさほどありませんでしたが、あれは高層の売り出しが安かった印象です。
2020年、2021年前半と同じ価格で狙うのは若干狙いすぎ感があるのでこんなところが妥当かな...（もちろんこれより安ければ御の字）
シティテラスの場合は板マン＆階による眺望、採光の条件がさほど変わりませんから、
低層と上層の価格差は一般的に言われる10％前後に収まるのが妥当と考えます。
感覚的には低層の方はチャレンジしない値付けが多いイメージがあるので、これを待ちたいところです。（そんな都合よく売り出しあるかいな）
間取りを全て把握していませんが、すみふですからどうせほとんど田の字でしょうし、先ほどの待ち価格で売り出しがあったらほぼノールックくらいの勢いで買います。勢い。
もし元の予想通り低層6,100万(坪276万)、中高層6,800万(坪308万)に近い価格で売り出しがあっても内見にいき、（礼儀として）指値します。もちろんポータルサイトに上がってこないケースもあるでしょうから仲介には予め指名買いする旨伝えておくでしょう。
妻ポイント8点「横長マンションだけどかっこいいね」
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シティタワーさいたま新都心
続いて北与野のシンボル（問題児）です。
2012年築
遠くからでも目を惹くバルコニーガラス手摺と32階建て（高さ99.95m）になるランドマーク性、大規模（420戸）、ブランド、内廊下、免振、各階ゴミ置き場、2層吹き抜けエントランス、隔て板ハイタイプ、コンシェルジュサービス（9時～18時）、24時間有人管理と（タワー棟は）埼玉物件らしからぬタワマンクオリティです。
（浴室ブラケットライト、古めかしくないタンクトイレ、浴室タオルバー１本）
修繕積立金166円/㎡、管理費243円/㎡、自走式駐車場（設置率約71％）、上落合小学校（徒歩3分）
築浅ということもあり売り出しがあるとチャレンジ寄りの価格が目立ちますが、ことごとく成約しているようで周辺の相場を引っ張っている印象があります。
個人的にはレジデンス棟とシントシティが同じくらいの価格が妥当感ありますが、
先ほども書いたように数か月前に3階/5,880万(坪267万)の売り出しでした。
今後への影響が心配になりますが、これをベンチマークにされてしまうと70㎡換算でレジデンス棟5,500～6,000万(坪260～283万)、タワー棟6,000～6,600万(坪283～312万)という感じでしょうか。
※住戸によってかなり日照・眺望の条件が異なるものの、（過去売り出し事例を見る限りは）条件が悪い住戸でもそこまでガツンと価格に影響しない印象があります。
・現在（2021/12/30時点）の売り出し
南向き15階/角部屋/3LDK/77.48㎡：7,280万(坪311万)
北東向き20階/3LDK/70.41㎡：6,480万(坪304万)
これを踏まえて私が売り出しを待つとしたらレジデンス棟で5,400～5800万(坪255～274万)ほど、タワー棟は低層5,700～6,000万(坪269～283万)、中層6,000～6,250万(坪283～295万)で狙っていきたいところです。（全て70㎡換算）
まだ坪300万以下で買えると信じている…！！
南側には郵政の宿舎(5階建て)があるため6階以上でないと抜けてきません。
レジデンス棟で6,000万の壁にタッチするとしたら6階以上の抜け感のある階になりそうです。
離隔は取れているので日照への影響は少ないですが、時間帯によっては1、2階あたりは日陰になることもありそうです。
バルコニーガラス手摺は
レジデンス棟が1~5階が乳白色、6階から透明(青色)。
タワー棟が1~7階が乳白色、8階から透明(青色)になります。
レジデンス棟は2棟構成で南西側に7階建ての棟があります。
エントランスから離れるものの日照・眺望・プライバシー性が確保されており住環境が良さそうです。
特に1階の場合は南向きの棟に比べて、さらに植栽があり歩道との離隔が取れているため歩行者からの目線は全く気になりならないレベルかと思います。（恐らく歩行者の数もこちらの方が少ない。）
※特に専用庭の隣戸フェンスがスカスカではなくしっかり目隠しフェンスなのも◎
プライバシー性を気にする私は南西側レジデンス棟を坪250～260万くらいで待ちたいところですが、住戸数が少ないため決め打ちは厳しいところがありそうです。
タワー棟を坪300万以下で待つのであればやはり低層かつ中住戸になりますが、そうなると(恐らくどの向きでも)リビングインとなるためそこは妥協点として考える必要があります。
北東向きは駅前の商業施設がありますから抜けるのは9~10階以上でしょうか。それ以外の階になると現在の売り出しのようにチャレンジ寄りの価格になることが多そうです。
>北東向き20階/3LDK/70.41㎡：6,480万(坪304万)
希望としては南向き中住戸6~10階がベストですが、これも狙いすぎ感あるため西、南、東の中住戸10階以下で坪265～290万あたりで構えていきたいところ。
レジデンス棟の1階は強気でこないと想像すると（上がっても）昨年から1割プラスがいいところで坪255万～あたりでいけるのではと（願いを込めて）思います。
タワー棟は低層でも内廊下、各階ゴミ置き場がありますから抜け感が必須じゃない場合はコスパが良さそうです。
妻ポイント7点「リビングインはやだけど内廊下はいいね。プラマイゼロ。各階ごみ置き場でプラス１。」
こちらもペデストリアンデッキから見えるマンションで結構目立ちます。
※三菱地所とインテリア・雑貨ブランドの「アフタヌーンティーの共同プロデュースによる、生活提案型マンション。
2005年築
25階建て、大規模（227戸）、ブランド、外廊下、24時間有人管理、二重サッシ、耐震、直床、各階ゴミ置き場無し
修繕積立金225円/㎡、管理費156円/㎡、機械式駐車場（設置率約70％）、上落合小学校（徒歩5分）
西側ではシティテラスさいたま新都心と本物件のみ「さいたま新都心6分」表記を取れています。
2005年築と築年数がそこそこ経っており、スペックも高いとは言えず外観としても特徴が薄く埼玉タワマン感を感じるのが正直なところです。
ただ角部屋のみバルコニー透明ガラス手摺になっており窓面も豊かで、ペデストリアンデッキから徒歩「1分」と一番近いマンションですので好きなマンションです。
ネックはこんなところでしょうか。
・もろ線路沿い
・オール電化（というかIHコンロが個人的に△）
・スーパーまで信号を渡る必要あり
ただ、ディスポーザーはついていますし、特に南東方向の眺望は良さそうですから十分売り出し待ちをする価値はあると思っています。
築年数的にはシティテラスさいたま新都心と2年しか変わらないものの、上記ネックもあってか値付け的には1割～1,5割安いイメージです。
この時代の特徴のせいか専有面積にはゆとりがあるため、坪単価がこなれていてもグロスが張ることになりそうですが、6,000万以下で狙っていけるかなと見ています。
>シティテラスさいたま新都心：低層5,900万(坪267万)、中層6,200万(坪281万)、高層6,400万(坪290万)です。
ここから1.5～1割引きで考えると70㎡換算でこんな感じになります。
低層 5,000～5,310万(坪236～251万)
中層 5,270～5,580万(坪249～264万)
高層 5,440～5,760万(坪257～272万)
現在は3階角部屋、南西向き表記(本当は北西向き)が5,405万(坪236万)がありますが、これは4月ごろにから売り出されています。
坪単価としては想定の下限と一致していますが、数か月毎に細かい値上げをしたりと売り方も含めて若干難がありそうです。
仮に値上げせずに新着として出てきた場合でも若干割高感がありますから位置が厳しい（線路下の東向き2～8階あたり、北向き2～8階あたり、南西2～8階あたり）住戸は上記想定の価格から△200万くらいの調整が必要かもしれません。
狙いとしては南向きの低層かそれ以外向きの中層以上になりそうです。
完全に線路を超えた16階あたりの南西角部屋が坪260万くらいだとかなり熱いのですが、角部屋だと広さもありそうなためグロスとしては6,000万を超えてきそうです。
5,000万台で狙う場合は「南向き中住戸で階指定なし」としたいところですが、このマンションは全住戸通して売り出しが少ないため、新たな売り出しがあったらとりあえず内見に行くしかなさそうです。
妻ポイント5点「バルコニーガラス手摺とか知らないけど南向きは日当たり良さそう」
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新築マンション（ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸）
さいたま新都心の東側になりますが新着マンションの販売予定があるため触れておきます。
2023年12月上旬竣工予定
さいたま新都心駅：徒歩9分
大宮駅：徒歩13分
19階建て中規模（106戸）、ブランド、2層吹き抜けエントランス、IoTインターホン、隔て板ハイタイプ、トイレ手洗いカウンター、各住戸専用宅配ボックス、電気自動車カーシェア1台、修繕積立金？円/㎡、管理費？円/㎡、機械式駐車場（設置率約46％）、大宮南小学校（徒歩4分）
正直この2層吹き抜けエントランスにはテンションぶちあがりました！
が、前述した中古マンションと比較するとさいたま新都心からは徒歩9分と若干距離があります。近隣に立地の良い中古マンションもありますし、築年数もさほど経っていません。
・ザ・パークハウス大宮吉敷町（2020年築、総戸数66戸）
・ザ・パークハウス大宮氷川参道（2014年築、総戸数74戸）
・シティハウス大宮吉敷町（2018年築、総戸数56戸）※ディスポーザー無
前面に交通量の多い道路がありますし、価格も周辺相場と比較すると最高値を更新すると思われますので、出口を意識する上では中々手を出しずらいという印象です。
ただ、一次取得であれば価格を確認するためにMRには訪問すると思います。正式価格はまだ公表されていないのでお祭り騒ぎになる可能性も無きにしも非ずです（無い）
また、新築マンションですので上述した中古マンション以上に「住みたい欲」が刺激される可能性もありますが、今の経験値を持った状態であれば可能性は低そうです。
周辺中古で数か月前に売り出しがありましたが現時点ではなく、3つ足しても196戸なので今後も売り出し待ち続けるのは少々難しい気がしています。（住戸がどこでもよければ1，2戸あるかも？）
仮に売り出しがあっても本物件によって周辺中古の価格がつられて上がることを考えると3物件の価格はシティテラスさいたま新都心の低層と近い価格になりそうな気がします。そうすると個人的には「だったらシティテラスさいたま新都心で良いじゃん」となるので狙いからは外す可能性は高そうです。
まとめ
以上３件の中古マンションと１件の新築マンションをあげてみました。
・シティテラスさいたま新都心（396戸）
・シティタワーさいたま新都心（420戸）
・パークハウスさいたま新都心ミッドタワー（227戸）
・ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸
中古マンション３件の総戸数を合計すると「1,043戸」となりますので、年1％強売り出されると仮定すると10戸強。この内1、2戸は妥当な価格で出てくると仮定すると十分現実的に狙っていけるのでは、という算段です。
同時に売り出しがあった場合は上から順に優先順位が高く、優先順位が低い物件から先に売り出しがあった場合は、狙った住戸の狙った価格なら購入を決めます。というのを妻に伝えてあります（なぜだ）
今後更に価格が高くなるとしてもグロスの壁はそう簡単に破られないと思いますので、現時点では記載したくらいの価格が現実的かと思っています。
（と言いつつ5,000万の壁は悠々破られている気がしますが...）
あとがき
言わずとも当たり前のことではありますが、価格予想の部分は個人的な感覚でしかありませんので、大外れする可能性大です。素人がなんか言ってるなくらいで受け取っていただけると幸いです。
本当はもう２物件くらい書きたかったですが、ボリュームがすごいことになったので今回はここまでにしました。（反響があったら書くかも。いやない。）
他のエリアも物件ごとに書いてみようと思いましたが、今回思ったより時間がかかったのでそれも気が向いたら...
自分の執筆スピードが遅すぎるんですよね。。毎日のように挙げている人すごすぎる。
中古は決断にスピード感が求められるものですので、物件、住戸、価格を予め想定しておくことが意思決定の早さに繋がるのではないでしょうか。
自分は1年前にそこまで想定できなかったので、その時にSUUMOを開いて掲載されている物件ベースで探していました。そして売り出しを見ても高いのかな？立地が悪いのかな？とハテナに溢れていました。
妻ポイントも書きましたが、実際に内見してみて「やっぱりイメージと違った」となる可能性も大いにありますが、少なくとも事前にわかる部分は合意形成を図っておくことが大事かなと思ったりします。
気にいったマンションならそんなに価格を気にする必要があるのか。という気もしますが、通常の買い物と違ってマンションは（金額もさることながら）売却する可能性があるところで、やはり出口を考えるのであればある程度は気にした方が精神的にも安心ではないかと思っています。
長々と最後までお読みいただきありがとうございました。
また気が向いた時に続きを書いてみたいと思います。
それではまた。
